공인중개사 환산가액 · 필요경비 개산공제 · 제26회 152번 해설

핵심 해설

양도차익을 계산할 때 실지거래가액을 확인할 수 없으면 추계방법을 쓰는데, 그 적용 순서는 매매사례가액 → 감정가액 → 환산취득가액 → 기준시가이다(소득세법 제114조 제7항, 시행령 제176조의2 제3항). 지문 ①은 이를 '매매사례가액, 환산가액, 감정가액, 기준시가'라고 하여 감정가액과 환산가액의 자리를 서로 바꾸어 놓았으므로 틀렸고, 이것이 정답이다. 감정가액이 환산가액보다 앞선다는 점이 핵심이다. 실제 감정한 값이 역산해서 추정한 값보다 신뢰도가 높기 때문이다. 나머지는 모두 옳다. ②는 실지거래가액 과세 원칙, ③은 실지거래가액으로 계산할 때 자본적 지출액이 필요경비에 포함된다는 것, ④는 취득가액을 매매사례가액 등으로 계산할 때 취득 당시 개별공시지가의 100분의 3을 필요경비(개산공제)로 더한다는 것, ⑤는 양도가액을 기준시가로 산정하면 취득가액도 기준시가로 산정한다는 대응 원칙이다.

법령 근거

• 소득세법 시행령 양도차익 산정 시 취득가액 추계방법의 순서를 정한 조문(정확한 조번호는 확인 필요)

이론 근거

실지거래가액 확인이 어려운 경우 실제 거래 실태에 가까운 가액(매매사례가액·감정가액)을 우선 적용하고, 그마저 없으면 기준시가 비율로 역산한 환산가액을, 최후 수단으로 기준시가를 적용하도록 하여 과세의 공평성을 도모한다.

쉬운 설명

얼마에 샀는지 증빙이 없을 때는 순서대로 대체값을 씁니다. ① 비슷한 물건의 실제 거래 사례 → ② 감정평가한 값 → ③ 양도가액에서 거꾸로 계산한 값(환산) → ④ 기준시가. ①번 지문은 이 순서에서 '감정'과 '환산'을 바꿔 적어서 틀렸습니다. 실제로 감정한 값이 거꾸로 추정한 값보다 믿을 만하니 감정이 먼저입니다.

용어 설명

환산가액

양도 당시 실지거래가액(또는 매매사례가액·감정가액)에 취득 당시와 양도 당시의 기준시가 비율을 적용하여 역산한 취득가액 추정치.

필요경비 개산공제

취득가액을 매매사례가액·감정가액·환산가액·기준시가로 산정하는 경우, 실제 지출을 증명하기 어려운 취득세 등 부대비용을 대신하여 개별공시지가의 일정 비율(토지 3/100 등)로 공제해 주는 제도.

계산 과정

이 문항은 계산문제가 아니라 순서·개념의 정오를 묻는 문제이므로 별도의 세액 계산 과정은 없다. 다만 취득가액 산정 순서는 '① 실지거래가액 → ② (확인불가 시) 매매사례가액 → ③ 감정가액 → ④ 환산가액 → ⑤ 기준시가' 순으로 적용됨을 이해하는 것이 핵심이다.

선택지별 해설

• ① 틀림(정답). 추계 적용 순서는 매매사례가액 → 감정가액 → 환산취득가액 → 기준시가이다. 지문은 감정가액과 환산가액의 순서를 뒤바꾸었다.
• ② 옳음. 양도·취득 당시 실지거래가액을 모두 확인할 수 있으면 실지거래가액으로 산정하는 것이 원칙이다.
• ③ 옳음. 취득가액을 실지거래가액으로 계산하는 경우 자본적 지출액은 필요경비에 포함된다.
• ④ 옳음. 취득가액을 매매사례가액·감정가액·환산가액으로 계산하는 경우에는 취득 당시 개별공시지가의 100분의 3에 해당하는 금액을 개산공제로 필요경비에 더한다.
• ⑤ 옳음. 양도가액을 기준시가로 산정하면 취득가액도 기준시가로 산정한다. 한쪽만 실지가액을 쓰면 차익이 왜곡되기 때문이다.

암기팁

추계 순서: 매매사례 → 감정 → 환산 → 기준시가 (감정이 환산보다 앞)