공인중개사 환산보증금 · 제28회 6번 해설

핵심 해설

환산보증금은 보증금 5억원 + 월차임 500만원 × 100 = 10억원으로, 계약 당시 서울특별시의 적용 기준금액(4억원)을 넘고 지금 기준(9억원)으로도 넘는다. 이런 임대차에는 상가건물 임대차보호법 대부분이 적용되지 않지만, 대항력(제3조)과 차임연체와 해지(제10조의8) 등 일부 규정은 기준금액을 넘어도 적용된다(제2조 제3항). ㄱ: 기간을 정하지 않은 임대차를 1년으로 보는 규정(제9조)은 적용되지 않으므로 틀렸다. ㄴ: 대항력 규정이 적용되어 건물 양수인 丙은 임대인 甲의 지위를 승계하므로 옳다. ㄷ: 임대인이 차임연체를 이유로 해지할 수 있는 것은 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때이므로 '2기'라고 한 것은 틀렸다. ㄹ: 우선변제권(제5조)은 기준금액을 넘는 임대차에 적용되지 않고, 乙이 확정일자를 받았다는 사정도 없으므로 틀렸다. 따라서 틀린 것은 ㄱ, ㄷ, ㄹ이다.

법령 근거

• 상가건물 임대차보호법 제2조법제처 원문 →
• 상가건물 임대차보호법 제3조법제처 원문 →
• 상가건물 임대차보호법 제9조법제처 원문 →
• 상가건물 임대차보호법 제10조의8법제처 원문 →

쉬운 설명

환산보증금(보증금 + 월세×100)이 10억원이라 서울 기준금액을 넘어요. 이런 상가 임대차에는 법 대부분이 적용되지 않지만, 대항력이나 3기 차임연체 시 해지 같은 일부 규정은 그대로 적용돼요. 그래서 건물이 팔려도 새 주인이 임대인 지위를 이어받는 ㄴ은 맞아요. 반면 기간을 1년으로 보는 규정은 적용되지 않고(ㄱ), 해지는 2기가 아니라 3기 연체부터이며(ㄷ), 우선변제권도 없어서(ㄹ) 셋 다 틀린 설명이에요.

용어 설명

환산보증금

상가건물 임대차보호법의 적용범위를 정하기 위해 보증금에 월차임의 100배를 더하여 산정하는 금액.

선택지별 해설

• ① 틀림. ㄱ,ㄹ도 틀린 설명이므로 ㄷ만 고른 것은 답이 될 수 없다.
• ② 틀림. ㄷ도 틀린 설명에 해당한다.
• ③ 틀림. ㄴ은 옳은 설명이다. 대항력 규정은 기준금액을 넘는 임대차에도 적용되어 양수인이 임대인의 지위를 승계한다.
• ④ 옳음(정답). ㄱ(1년 의제 규정은 적용되지 않음), ㄷ(해지는 3기 연체부터), ㄹ(우선변제권 없음)이 틀린 설명이다.
• ⑤ 틀림. ㄴ은 옳은 설명이다.

암기팁

기준금액을 넘어도 살아남는 것: 대항력·3기 연체 해지. 사라지는 것: 1년 의제·우선변제!