공인중개사 부동산개발과정 · 제26회 32번 해설

핵심 해설

부동산개발은 일반적으로 사업구상(아이디어) → 예비적 타당성 분석 → 사업부지 확보 → 사업 타당성 분석 → 건설의 순서로 진행된다. 먼저 어떤 개발을 할 것인지 구상하고(ㄷ), 대략적인 수익성을 따져 추진 여부를 가늠한 뒤(ㄴ), 그 구상이 가능하다고 판단되면 땅을 확보하고(ㄱ), 확보한 부지를 전제로 시장성·재무·법률 등을 정밀하게 분석한 다음(ㄹ), 자금을 조달하여 공사에 들어간다(ㅁ). 예비적 타당성 분석은 부지를 사기 전에 위험을 줄이기 위해 하는 것이므로 부지확보보다 앞서고, 본격적인 타당성 분석은 대상 부지가 정해져야 정밀하게 할 수 있으므로 부지확보 뒤에 온다. 따라서 ㄷ → ㄴ → ㄱ → ㄹ → ㅁ 인 ①이 정답이다.

이론 근거

부동산개발론 - 개발의 진행단계(구상, 타당성분석, 부지확보, 건설, 마케팅)

쉬운 설명

개발은 '무엇을 지을까 생각하고(구상) → 될 만한 일인지 대충 따져보고(예비 타당성) → 땅을 사고(부지 확보) → 이 땅에서 정말 되는지 꼼꼼히 따지고(타당성 분석) → 짓는다(건설)' 순서입니다. 대충 따져보는 일을 땅 사기 전에 하는 것이 핵심입니다. 땅부터 사고 나서 안 될 사업임을 알면 이미 늦기 때문입니다.

용어 설명

부동산개발과정

통상 아이디어(구상)→예비적 타당성분석→부지확보→(사업)타당성분석→금융조달·건설의 순서로 진행되는 일련의 절차

선택지별 해설

• ① 옳음(정답). 사업구상 → 예비적 타당성 분석 → 사업부지 확보 → 사업 타당성 분석 → 건설의 순서이다.
• ② 틀림. 부지를 먼저 확보한 뒤 예비적 타당성 분석을 한다고 보았고, 건설을 타당성 분석보다 앞세워 순서가 뒤집혔다.
• ③ 틀림. 예비적 타당성 분석을 사업구상보다 앞세웠다. 무엇을 할지 정해야 타당성을 따질 수 있다.
• ④ 틀림. 사업구상을 부지확보 뒤에 두었고 예비적 타당성 분석을 맨 앞에 두어 순서가 맞지 않는다.
• ⑤ 틀림. 예비적 타당성 분석을 맨 앞에 두고 사업구상을 건설 직전에 두어 순서가 맞지 않는다.

암기팁

구상 → 예비타당성 → 부지확보 → 타당성분석 → 건설. 예비타당성은 '땅 사기 전'