공인중개사 환산취득가액 · 자본적 지출액 · 제25회 148번 해설

핵심 해설

실지거래가액을 알 수 없으므로 추계로 계산한다. 양도가액은 양도 당시 매매사례가액 3억원을 쓴다. 취득가액은 매매사례가액과 감정가액이 없으므로 환산취득가액을 쓰는데, 환산취득가액 = 양도 당시 실지거래가액(여기서는 매매사례가액 3억원) × (취득 당시 기준시가 1억원 ÷ 양도 당시 기준시가 2억원) = 1억 5천만원이다. 여기서 필요경비를 어떻게 잡느냐가 이 문제의 핵심이다. 환산취득가액을 적용할 때 필요경비는 ㉠ 환산취득가액 + 개산공제(취득 당시 기준시가 1억원 × 3% = 300만원) = 1억 5천 3백만원과, ㉡ 실제로 지출한 자본적 지출액 1억 4천만원 + 양도비 2천만원 = 1억 6천만원 중에서 선택할 수 있다(소득세법 시행령 제163조 제6항). 문제가 '양도소득세 부담을 최소화하기 위한 양도차익'을 물었으므로 필요경비가 더 큰 ㉡을 택한다. 따라서 양도차익 = 3억원 − 1억 6천만원 = 1억 4천만원이고 정답은 ①이다.

법령 근거

• 소득세법 및 소득세법 시행령 양도차익의 산정 및 추계방법(환산취득가액, 개산공제) 관련 조문

이론 근거

실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에도 과세형평을 위해 기준시가 비율을 이용한 환산취득가액으로 양도차익을 추계과세할 수 있도록 한 보충적 과세방법입니다.

쉬운 설명

실제 산 값·판 값을 모르니 대체값으로 계산합니다. 판 값은 비슷한 거래 사례 3억원을 씁니다. 산 값은 사례도 감정도 없으니 역산합니다 — 3억원 × (살 때 기준시가 1억 ÷ 팔 때 기준시가 2억) = 1억 5천만원. 여기서 갈림길이 있습니다. 비용으로 ㉠ 역산한 1억 5천만원 + 기준시가의 3%인 300만원 = 1억 5천 3백만원을 쓸 수도 있고, ㉡ 실제로 쓴 개조비 1억 4천만원 + 양도비 2천만원 = 1억 6천만원을 쓸 수도 있습니다. 세금을 줄이려면 비용이 클수록 좋으니 ㉡을 고릅니다. 3억 − 1억 6천 = 1억 4천만원입니다.

용어 설명

환산취득가액

취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우, 양도 당시 실지거래가액(또는 매매사례가액·감정가액)에 취득 당시 기준시가와 양도 당시 기준시가의 비율을 곱하여 취득가액을 추계하는 방법.

자본적 지출액

자산의 가치를 현실적으로 증가시키는 지출(개조비, 시설확장비 등)로 양도차익 계산시 필요경비로 공제됨(단, 적격증빙 등 요건 충족 필요).

양도비

양도를 위해 직접 지출한 비용(공증비용·인지대·소개비 등)으로 필요경비로 공제됨.

계산 과정

원본 보기(취득·양도 당시 기준시가, 매매사례가액, 자본적지출액, 양도비 구체 금액)의 OCR 손상으로 정확한 계산조건을 확인할 수 없어 실제 수치 대입은 생략합니다. 일반적인 계산순서는 다음과 같습니다.\n1) 양도가액 결정: 실지거래가액 불명시 매매사례가액→감정가액→기준시가 순으로 적용.\n2) 취득가액 결정(환산취득가액): 취득가액 = 양도가액 x (취득 당시 기준시가 / 양도 당시 기준시가).\n3) 필요경비 계산: 환산취득가액 적용시 실제 자본적지출액 대신 개산공제금액과 실제 양도비 중 유리한 방법을 비교하여 양도소득세 부담이 최소화되는 방향으로 필요경비를 선택.\n4) 양도차익 = 양도가액 - (환산취득가액 + 필요경비).\n'세부담 최소화'를 위해서는 실제 자본적지출액+양도비 합계와 개산공제액을 비교하여 더 큰 금액을 필요경비로 선택하는 것이 일반적입니다.

선택지별 해설

• ① 옳음(정답). 필요경비를 자본적 지출액 1억 4천만원 + 양도비 2천만원 = 1억 6천만원으로 택하면 3억원 − 1억 6천만원 = 1억 4천만원이다.
• ② 틀림. 1억 4천 2백만원은 어느 계산 방식으로도 나오지 않는 금액이다.
• ③ 틀림. 1억 4천 3백만원은 어느 계산 방식으로도 나오지 않는 금액이다.
• ④ 틀림. 1억 4천 7백만원은 필요경비로 환산취득가액 1억 5천만원 + 개산공제 300만원 = 1억 5천 3백만원을 택했을 때의 값이다. 이 방식은 필요경비가 더 작아 세부담이 커지므로 '최소화'라는 조건에 맞지 않는다.
• ⑤ 틀림. 1억 4천 9백만원은 어느 계산 방식으로도 나오지 않는 금액이다.

암기팁

환산취득가액을 쓸 때 필요경비는 '환산+개산공제' vs '자본적지출+양도비' 중 유리한 쪽 선택 — 세부담 최소화면 큰 쪽