민감도분석

부동산투자의 위험은 성격이 다른 여러 개념으로 나뉩니다. 경기침체 등으로 수익성이 나빠지는 것은 사업위험이고, 정부의 세제·토지이용규제 변화로 생기는 불확실성은 법적(정책)위험이며, 부동산을 제값에 빨리 처분하지 못할 위험은 유동성위험입니다. 이 셋은 서로 다른 개념이라 바꿔 쓰면 틀립니다.

위험은 분산 가능 여부로도 나뉩니다. 비체계적위험은 개별성에 기인하며 임차인을 다양한 업종으로 구성하는 등 분산투자로 제거할 수 있지만, 체계적위험은 시장 전체 요인이라 분산투자로도 제거되지 않습니다. 위험회피형 투자자의 최적 포트폴리오는 무차별곡선과 효율적 프론티어가 접하는 점에서 결정됩니다.

위험회피형 투자자는 기대수익률이 요구수익률보다 높을 때 투자가치가 있다고 판단하며, 부(-)의 레버리지효과란 부채비율이 커질수록 자기자본수익률이 오히려 떨어지는 현상입니다.

위험회피형 투자자는 위험이 커질수록 요구수익률을 상향조정합니다(하향조정이 아닙니다). 참고로 유효총소득(EGI) 산정에는 공실률이 필요하지만 부채서비스액(원리금상환액)은 필요하지 않습니다 — 부채서비스액은 순영업소득 이후 세전현금흐름 단계에서 고려되는 항목입니다.