전차인의 권리의 확정 (제631조)
1 출제 포인트 — 이렇게 나옵니다
출제 회차 21회 · 26회 · 32회 · 36회
3 쉬운 설명
임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우에는, 임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료하더라도 전차인의 권리는 소멸하지 않습니다(제631조). 이는 적법하게 전대받은 전차인을 임대인·임차인의 자의적인 합의해지로부터 보호하기 위한 규정입니다.
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반면 임대인이 전대에 동의하지 않은 경우라도, 임대차계약이 존속하는 한 전차인의 점유는 임차인의 적법한 사용수익권한에 기한 것이어서 임대인에 대한 관계에서 불법점유가 아닙니다. 따라서 임대인은 그 전차인에게 불법점유를 이유로 차임상당의 손해배상을 청구할 수 없습니다.
임대인의 동의를 얻어 부속시켰거나 임대인으로부터 매수한 물건에 대해서는, 전대차 종료시 전차인이 임대인에게 그 매수를 청구할 수 있습니다(제647조). 다만 전차인의 임대청구권(제644조)은 건물 소유 등을 목적으로 한 '토지'임차인이 전대한 경우에 한하여 인정되고, 건물 자체를 임차·전대한 경우에는 인정되지 않습니다.
임대차와 전대차가 모두 종료한 후에 전차인이 건물을 반환하지 않고 계속 사용하는 경우, 임대인은 전차인에게 차임상당의 부당이득반환을 청구할 수 있습니다. 전차인이 임대인에게 직접 건물을 반환하면 임차인에 대한 건물반환의무도 이행된 것으로 보아 면책됩니다.
전대차의 존재는 임대인의 임차인에 대한 권리행사에 영향을 미치지 않으므로, 임대인은 여전히 임차인에게 원 차임의 지급을 청구할 수 있습니다. 또한 임대인이 임차인의 차임연체를 이유로 적법하게 임대차계약을 해지하는 경우에는, 전차인에게 그 사유를 통지하지 않아도 해지로써 전차인에게 대항할 수 있습니다.
4 이 개념이 나온 기출문제
해설·법령 근거까지 가입 없이 보실 수 있습니다. 최신 5개년 문항은 여기 나오지 않습니다.
5 체크리스트 + 암기팁
- 동의받은 전대차에서 임대인·임차인의 합의로 임대차를 종료해도 전차인의 권리는 소멸하지 않음(제631조)
- 동의 없는 전대라도 임대차가 존속하는 한 전차인의 점유는 불법점유가 아니므로 임대인은 손해배상을 청구할 수 없음
- 임대인의 동의를 얻어 부속시켰거나 임대인으로부터 매수한 물건은 전대차 종료시 전차인이 임대인에게 매수청구 가능(제647조)
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- 전차인의 임대청구권(제644조)은 토지임차인이 전대한 경우에만 인정 — 건물임차인의 전대에는 인정되지 않음
- 임대차·전대차 모두 종료 후 전차인이 계속 사용하면 임대인에게 차임상당의 부당이득반환의무를 지고, 전차인이 임대인에게 직접 반환하면 임차인에 대한 반환의무도 면함
- 차임연체로 인한 임대차 해지시에는 전차인에게 통지하지 않아도 해지로써 대항 가능, 전대차 존재는 임대인의 임차인에 대한 권리행사(원 차임 청구)에 영향 없음