공인중개사 전세권의 법정갱신 · 전세권과 대지사용권 · 제31회 60번 해설
甲은 자신의 X건물에 관하여 乙과 전세금 1억원으로 하는 전세권설정계약을 체결하고 乙명의로 전세권설정등기를 마쳐주었다. 이에 관한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)
전세권의 존속기간은 10년을 넘지 못하므로 15년으로 약정하더라도 10년으로 단축된다(제312조 제1항). 전세금의 지급은 현실적인 수수를 요하지 않고, 기존의 채권으로 전세금 지급에 갈음할 수 있다는 것이 판례이다. 제31회 공인중개사 시험 「민법 및 민사특별법」 60번 문제입니다. 정답은 ⑤입니다.
- ① 전세권존속기간을 15년으로 정하더라도 그 기간은 10년으로 단축된다.
- ② 乙이 甲에게 전세금으로 지급하기로 한 1억원은 현실적으로 수수될 필요 없이 乙의 甲에 대한 기존의 채권으로 전세금에 갈음할 수도 있다.
- ③ 甲이 X건물의 소유를 위해 그 대지에 지상권을 취득하였다면, 乙의 전세권의 효력은 그 지상권에 미친다.
- ④ 乙의 전세권이 법정갱신된 경우, 乙은 전세권갱신에 관 한 등기 없이도 甲에 대하여 갱신된 전세권을 주장할 수 있다.
- ⑤ 합의한 전세권 존속기간이 시작되기 전에 乙 앞으로 전 세권설정등기가 마쳐진 경우, 그 등기는 특별한 사정이 없는 한 무효로 추정된다.
정답 ⑤
핵심 해설
전세권의 존속기간은 10년을 넘지 못하므로 15년으로 약정하더라도 10년으로 단축된다(제312조 제1항). 전세금의 지급은 현실적인 수수를 요하지 않고, 기존의 채권으로 전세금 지급에 갈음할 수 있다는 것이 판례이다. 타인의 토지에 있는 건물에 전세권이 설정된 경우, 그 전세권의 효력은 건물 소유를 위한 지상권 또는 임차권에도 미친다(제304조). 건물 전세권이 법정갱신(제312조 제4항)된 경우, 이는 법률의 규정에 의한 물권변동이므로 등기 없이도 전세권자는 갱신된 전세권을 주장할 수 있다는 것이 판례이다. 그런데 당사자가 합의한 전세권 존속기간이 개시되기 전에 전세권설정등기가 먼저 마쳐졌다는 사정만으로 그 등기가 무효로 추정되는 것은 아니라는 것이 판례이므로, 무효로 추정된다는 서술은 틀리다.
법령 근거
쉬운 설명
전세권 존속기간은 10년을 넘길 수 없어 15년으로 약정해도 10년으로 단축되고, 전세금은 실제로 주고받지 않아도 기존 채권으로 갈음할 수 있다. 건물전세권의 효력은 그 건물 소유를 위한 지상권(또는 임차권)에도 미치고, 법정갱신은 법률규정에 의한 물권변동이라 등기 없이도 갱신된 내용을 주장할 수 있다. 이 문제의 정답 포인트는, 합의한 존속기간이 시작되기 전에 이미 전세권설정등기를 마쳤다는 사정만으로 그 등기가 무효로 추정되지는 않는다는 것이다.
용어 설명
- 전세권의 법정갱신
- 건물전세권의 경우 전세권설정자가 존속기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 갱신거절 등의 통지를 하지 않으면 동일한 조건으로 전세권이 다시 설정된 것으로 보는 제도(제312조 제4항)로, 법률규정에 의한 물권변동이므로 등기 없이도 대항할 수 있다.
- 전세권과 대지사용권
- 타인의 토지 위에 있는 건물에 전세권을 설정하면 그 효력은 건물소유를 위한 지상권 또는 임차권에도 미친다(제304조).
선택지별 해설
- ① 옳음. 전세권 존속기간은 10년을 넘지 못하므로 15년으로 정해도 10년으로 단축된다(제312조 제1항).
- ② 옳음. 전세금은 현실적 수수 없이 기존 채권으로 갈음할 수 있다는 것이 판례이다.
- ③ 옳음. 건물전세권의 효력은 건물소유를 위한 지상권에도 미친다(제304조).
- ④ 옳음. 법정갱신된 전세권은 등기 없이도 갱신된 내용을 주장할 수 있다는 것이 판례이다.
- ⑤ 틀림(정답). 합의한 존속기간 개시 전에 전세권설정등기가 마쳐졌다는 사정만으로 그 등기가 무효로 추정되지는 않는다는 것이 판례이다.
암기팁
전세권은 최대 10년, 존속기간 시작 전에 미리 등기해놔도 무효로 보지 않는다.
출처 · 한국산업인력공단 큐넷 공개 기출문제 제31회 60번. 해설은 풀고패스가 작성했습니다.
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