공인중개사 겸용주택 · 중개보수 요율 · 제25회 112번 해설

핵심 해설

두 가지 법리가 겹친 문제이다. 첫째, 건축물 중 주택의 면적이 2분의 1 이상이면 주택의 중개보수 규정을, 2분의 1 미만이면 주택 외의 중개보수 규정을 적용한다. 사안은 주택 면적이 3분의 1이므로 2분의 1에 미치지 못하여 건물 전체를 '주택 외'로 보고, 거래금액의 1천분의 9(0.9%) 이내에서 협의하여 정한다. 따라서 X시 조례의 주택 요율(0.5%·한도 80만원, 0.4%·한도 30만원)은 적용되지 않는다. 둘째, 동일한 중개대상물에 대하여 같은 당사자 사이에 매매를 포함한 둘 이상의 거래가 동일 기회에 이루어진 경우에는 매매계약에 관한 거래금액만을 적용한다. 그러므로 임대차 보증금·월차임은 합산하지 않는다. 계산하면 매매대금 1억원 × 0.9% = 90만원이 상한이다. 합의된 중개수수료가 100만원이라 하더라도 법정 상한을 넘을 수 없으므로 甲으로부터 받을 수 있는 최고한도액은 90만원이고 정답은 ③이다.

법령 근거

• 공인중개사법(구 부동산중개업법) 및 관련 시·도 중개보수 조례 중개보수 등에 관한 조문 및 X시(가상의 시)가 속한 시·도의 주택 외 중개대상물 중개보수 조례

이론 근거

겸용주택의 주택비율에 따라 요율체계(한도액이 있는 주택 요율 vs 한도액이 없는 주택 외 요율)를 달리 적용함으로써 실질적 용도에 부합하는 보수를 산정하고, 동일 거래를 둘러싼 매매·임대차 동시중개의 경우 이중으로 보수를 산정하지 않도록 하여 과도한 보수 수취를 방지하려는 취지이다.

쉬운 설명

이 건물은 주택이 3분의 1뿐이라 '절반'에 못 미칩니다. 그러면 건물 전체를 상가처럼 취급해서 0.9% 이내로 받습니다. X시 조례에 적힌 0.5%·0.4%는 주택용이라 여기서는 쓰지 않습니다. 그리고 같은 사람들끼리 매매와 임대차를 한꺼번에 중개했을 때는 두 금액을 더하지 않고 매매금액만 씁니다. 그래서 1억원 × 0.9% = 90만원이고, 100만원에 합의했더라도 법이 정한 한도를 넘을 수 없어 90만원까지만 받습니다.

용어 설명

겸용주택

하나의 건축물이 주거용과 비주거용(상가 등) 부분을 함께 갖춘 건축물. 판례·실무상 주택 부분의 면적이 전체의 2분의 1 이상이면 전체를 주택으로, 2분의 1 미만이면 전체를 주택 외의 중개대상물로 보아 중개보수 요율을 적용한다.

중개보수 요율(주택/주택 외)

주택에 대해서는 거래금액 구간별 상한요율 및 한도액이 시·도 조례로 정해지는 반면, 주택 외의 중개대상물(상가·토지 등)에 대해서는 통상 거래금액의 0.9% 이하 범위에서 개업공인중개사와 중개의뢰인이 협의하여 결정하며 별도의 한도액이 없는 구조이다.

매매·임대차 동시중개

동일한 중개대상물에 대하여 매매계약과 임대차계약이 동일한 기회에 함께 성립되는 경우, 중개보수는 매매계약에 관한 거래금액만을 기준으로 산정하고 임대차 거래금액은 별도로 합산하지 않는다는 실무상 원칙.

계산 과정

정확한 계산을 위해서는 (1) 거래대상 건축물의 매매대금 및 임대차보증금·차임 등 구체적 거래조건, (2) X시가 속한 시·도 조례상 적용 요율 및 한도액이 필요하나, 이 문제의 보기(계약조건) 원문이 OCR 손상으로 소실되어 확인할 수 없다. 일반적인 계산 절차는 다음과 같다: ① 주택면적이 전체의 1/2 미만(본 문제에서는 1/3)이므로 건축물 전체를 주택 외 중개대상물로 취급한다. ② 동일 당사자간 매매와 임대차가 동시에 이루어졌으므로 매매금액만을 기준으로 중개보수를 계산한다(임대차 부분은 별도 가산하지 않음). ③ 매매금액에 주택 외 중개대상물에 적용되는 요율 상한(예: 0.9% 이하, 정확한 상한율은 조례 확인 필요)을 곱하여 상한액을 산출한다. 이 절차에 따른 구체적 수치 계산은 원본 계약조건 확인 후 재작성이 필요하다.

선택지별 해설

• ① 틀림. 50만원은 매매대금 1억원에 주택 요율 0.5%를 적용한 값이다. 주택 면적이 2분의 1 미만이므로 주택 요율을 쓸 수 없다.
• ② 틀림. 74만원은 매매와 임대차를 따로 계산해 합산한 값에 가깝다. 매매·임대차 동시 중개에서는 매매금액만 기준으로 한다.
• ③ 옳음(정답). 주택 외 중개대상물이므로 1억원 × 0.9% = 90만원이 상한이며, 합의금액 100만원도 상한을 넘을 수 없다.
• ④ 틀림. 100만원은 당사자가 합의한 금액일 뿐 법정 상한 90만원을 넘으므로 받을 수 없다.
• ⑤ 틀림. 124만원은 매매와 임대차 보수를 모두 더한 값으로, 동시 중개 시 매매금액만 적용한다는 규정에 어긋난다.

암기팁

주택 면적 1/2 미만 → 전체를 주택 외(0.9% 이내) · 매매+임대차 동시중개 → 매매금액만 · 합의해도 법정 상한을 못 넘는다