공인중개사 기본확인사항·세부확인사항 · 제25회 109번 해설

핵심 해설

중개대상물확인·설명서 작성방법상 권리관계 중 '등기부기재사항'은 개업공인중개사가 등기부 등 공부를 통해 확인 가능한 사항으로서 '기본확인사항'으로 분류되고, 등기부에 공시되지 않는 '실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항'은 개업공인중개사가 중개의뢰인에게 자료를 요구하는 등으로 확인해야 하는 '세부확인사항'으로 분류되므로 ①이 옳은 설명이다.

법령 근거

• 공인중개사법(구 부동산중개업법) 시행규칙 별지 서식(중개대상물확인·설명서) 작성방법

이론 근거

확인·설명서 기재사항을 공부상 확인 가능 여부에 따라 구분함으로써, 개업공인중개사의 조사의무 범위와 책임소재를 명확히 하려는 취지이다.

쉬운 설명

등기부에 나와 있는 권리관계는 '기본확인사항'으로, 등기부에는 안 나오지만 실제로 존재하는 권리관계(미등기 권리 등)는 '세부확인사항'으로 나누어 적습니다. 이 구분을 정확히 설명한 ①번이 정답입니다.

용어 설명

기본확인사항·세부확인사항

확인·설명서에서 공부(등기부, 토지대장 등) 확인만으로 파악 가능한 사항을 '기본확인사항', 개업공인중개사가 현장조사·자료요구 등을 통해 추가로 확인해야 하는 사항을 '세부확인사항'으로 구분한다.

선택지별 해설

• ① 등기부기재사항은 기본확인사항, 실제권리관계·비공시 권리사항은 세부확인사항으로 구분하여 기재하는 것이 옳은 서술이다.
• ② '건폐율 상한 및 용적률 상한'은 토지이용계획확인서가 아니라 해당 지방자치단체의 조례 등을 확인하여 적어야 하는 사항으로 알려져 있어(토지이용계획확인서만으로 확인되는 사항이 아님), 서술이 정확하지 않아 틀린 지문으로 처리된다.
• ③ '거래예정금액'은 중개가 완성되기 전 단계에서 거래예정가격을 기재하는 기본확인사항으로 분류되는 것으로 알려져 있어, 세부확인사항으로 서술한 것과 '중개가 완성된 때의 거래금액'으로 서술한 부분이 정확하지 않아 틀린 지문으로 처리된다.
• ④ '취득시 부담할 조세의 종류 및 세율'은 매매를 전제로 한 취득에 관한 사항이므로 임대차의 경우에는 기재하지 않는 것이 원칙이어서, 임대차의 경우에도 기재해야 한다는 서술은 틀렸다.
• ⑤ 중개수수료(중개보수)에 부가가치세가 포함된 것으로 본다는 서술은 정확하지 않다. 중개보수 요율은 원칙적으로 부가가치세가 별도인 것이 통상적 실무이므로 틀린 지문으로 처리된다.

암기팁

등기부에 있으면 기본확인사항, 등기부에 없으면(실제 권리관계) 세부확인사항.