공인중개사 근저당권의 확정 · 제23회 53번 해설

핵심 해설

정답은 ④이다. 최선순위 근저당권자 스스로 경매를 신청한 경우, 그 근저당권의 피담보채권액은 경매신청시에 확정된다는 것이 판례이다. 채권최고액은 근저당권의 필요적 등기사항이며(①은 틀림), 채무자 변경 등 근저당권의 내용 변경은 피담보채권 확정 전이라도 후순위권리자의 승낙 없이 가능하다(⑤는 틀림). 피담보채권 확정 전에도 약정으로 근저당권을 소멸시킬 수 있고(②는 틀림), 물상보증인은 채권최고액만 변제하면 근저당권설정등기의 말소를 청구할 수 있다(③은 틀림).

법령 근거

• 민법 제357조법제처 원문 →
• 민법 제364조법제처 원문 →

쉬운 설명

최선순위 근저당권자가 스스로 경매를 신청하면 그 근저당권의 피담보채권액은 경매신청시에 확정되는 것이 확립된 판례입니다. 채권최고액은 근저당권 등기에 반드시 기재해야 하는 필요적 등기사항이고, 채무자 변경 등 근저당권 내용의 변경은 피담보채권이 확정되기 전이라면 후순위권리자의 승낙 없이도 가능합니다. 또 확정 전에도 약정으로 근저당권을 없앨 수 있고, 물상보증인은 채권최고액만 갚으면 등기를 지워 달라고 할 수 있어요.

용어 설명

근저당권의 확정

장래 증감・변동하는 불특정 채권을 결산기에 이르러 채권최고액 범위 내에서 특정 채권으로 확정시키는 것. 확정 전에는 개개의 채권이 소멸・이전되어도 근저당권 자체에 영향이 없음

선택지별 해설

• ① 채권최고액은 근저당권 등기의 필요적 기재사항이다(부동산등기법). '필요적 등기사항이 아니다'는 서술은 틀리다.
• ② 틀림. 피담보채권이 확정되기 전이라도 당사자는 약정(근저당권설정계약의 해지 등)으로 근저당권을 소멸시킬 수 있다. 소멸시킬 수 없다는 서술은 틀렸다.
• ③ 틀림. 물상보증인은 확정된 피담보채권액이 채권최고액을 넘더라도 채권최고액까지만 변제하면 근저당권설정등기의 말소를 청구할 수 있다는 것이 판례이다. 청구할 수 없다는 서술은 틀렸다.
• ④ 최선순위 근저당권자가 스스로 경매를 신청한 경우 그 피담보채권액은 경매신청시에 확정된다는 것이 확립된 판례이다. 정답이다.
• ⑤ 채무자 변경 등 근저당권 내용의 변경은 확정 전이라도 후순위권리자의 승낙 없이 가능하다는 것이 판례이므로, '승낙이 있어야 한다'는 서술은 틀리다.

암기팁

최선순위 근저당권자가 직접 경매 걸면 그 순간 채권액 확정 - '내가 경매 걸면 그때 숫자 고정'