공인중개사 청산기간 · 귀속청산 · 제20회 60번 해설

핵심 해설

가등기담보법 제12조 제2항은 후순위권리자가 청산기간 중이라면 자신의 피담보채권 변제기가 아직 도래하지 않았더라도 담보목적 부동산의 경매를 청구할 수 있다고 규정하며, 지문 ②는 이 법령 문언과 정확히 일치하는 옳은 서술이다. ①은 가등기담보법이 소비대차에 따른 차용금 반환채무를 담보하기 위한 가등기·양도담보에 적용되는 것이지 단순 매매대금채권 담보 목적에는 적용되지 않으므로 틀렸다. ③은 청산금이 없는 경우에도 채권자의 실행통지 의무가 면제되지 않으므로 틀렸다. ④는 악의의 제3자에 대해서는 채무자가 청산금 미지급 등을 이유로 등기말소를 청구할 수 있는 경우가 있으므로 틀렸다. ⑤는 법정 청산기간이 실행통지 도달일로부터 2개월인데 지문은 '1개월'로 되어 있어 법령 문언과 맞지 않으므로 틀렸다.

법령 근거

• 가등기담보 등에 관한 법률 제3조법제처 원문 →
• 가등기담보 등에 관한 법률 제12조 제2항법제처 원문 →

쉬운 설명

후순위권리자는 청산기간 동안이라면 자기 채권의 변제기가 아직 안 됐어도 담보 부동산의 경매를 청구할 수 있습니다. 이 내용이 법 조문과 정확히 일치해서 정답입니다. 반면 청산기간을 '1개월'이라고 한 지문은 실제 법정 기간인 2개월과 달라 틀렸습니다. 이 법은 돈을 빌리고 갚기로 한 채무를 담보하는 경우에 적용되고, 단순히 매매대금을 담보하는 경우에는 적용되지 않으며, 청산금이 없어도 통지 의무는 그대로 있고, 나쁜 뜻을 알고 부동산을 넘겨받은 제3자에게는 채무자가 대항할 수 있는 경우가 있습니다.

용어 설명

청산기간

가등기담보권자가 실행통지를 한 후 소유권을 취득하기까지 두어야 하는 법정 유예기간으로, 가등기담보법 제3조에 따라 통지 도달일로부터 2개월이다.

귀속청산

채권자가 담보목적물의 소유권을 취득하고 그 가액에서 채권액을 공제한 청산금을 채무자에게 지급하는 담보권 실행방식.

선택지별 해설

• ① 가등기담보법은 소비대차에 따른 차용금 반환채무 담보 목적의 가등기·양도담보에 적용되며, 매매대금채권 담보 목적의 가등기에는 적용되지 않는다는 것이 판례이다. 틀렸다.
• ② 후순위권리자는 청산기간에 한정하여 그 피담보채권의 변제기가 도래하기 전이라도 담보목적 부동산의 경매를 청구할 수 있다는 법령 문언과 정확히 일치하는 옳은 서술이다. (정답)
• ③ 부동산 평가액이 피담보채권액에 미달하여 청산금이 없는 경우에도 채권자는 그 사실을 통지하는 실행통지 의무를 면하지 못한다. 틀렸다.
• ④ 양도담보 목적물을 양수한 제3자가 악의인 경우에는 채무자가 청산금 미지급 등을 이유로 대항하여 등기말소를 청구할 수 있는 경우가 있다. 틀렸다.
• ⑤ 법정 청산기간은 실행통지 도달일로부터 2개월인데, 지문은 '1개월'로 되어 있어 법령 문언과 일치하지 않는다. 틀렸다.

암기팁

청산기간은 '2개월', 후순위권리자는 '변제기 전이라도 경매청구 가능' 세트로 기억!